За продажу недвижимости придется платить больший налог в отдельных регионах

В 2026 году правила налогообложения доходов от продажи недвижимости в России стали строже для части налогоплательщиков. Причина этого — активное использование регионами права повышать понижающий коэффициент, который применяется к кадастровой стоимости при расчете НДФЛ. В результате в одних субъектах РФ налог на недвижимость при продаже квартиры оказывается существенно выше, чем в других, даже при одинаковых исходных данных.

Нормативная база и позиция Минфина

Право регионов корректировать понижающий коэффициент закреплено в пункте 9 статьи 214.10 Налогового кодекса РФ. Согласно этой норме, субъект Федерации может установить коэффициент в диапазоне от 0,7 до 1, который применяется к кадастровой стоимости объекта при определении налоговой базы по НДФЛ.

Минфин России в письмах от 15.04.2025 № 03-04-05/37481 и от 05.06.2025 № 03-04-05/55305 разъяснил порядок применения этой нормы, в том числе в ситуациях, когда продавец и объект недвижимости находятся в разных регионах.

Когда продажа квартиры не облагается НДФЛ

Налог с продажи жилья не уплачивается, если продавец владел квартирой дольше минимального срока владения. В 2026 году действуют следующие правила.

Общий минимальный срок владения — 5 лет.

Срок сокращается до 3 лет, если квартира получена по наследству, в дар от близкого родственника, по договору пожизненного содержания, приватизирована, является единственным жильем продавца.

Кроме того, минимальный срок владения фактически отсутствует для семей с двумя и более детьми, если продажа осуществляется для улучшения жилищных условий и соблюдены установленные законом требования.

Если квартира продана после истечения минимального срока владения, налог не нужно платить независимо от цены сделки и кадастровой стоимости.

Когда нужно платить налог

Если срок владения меньше минимального, доход от продажи подлежит обложению НДФЛ. Однако налог рассчитывается не со всей суммы сделки, а с разницы между доходом и имущественным вычетом.

Продавец вправе уменьшить доход либо на фиксированный имущественный вычет в размере 1 млн рублей, либо на сумму документально подтвержденных расходов на покупку этой квартиры.

В перечень таких регионов входят:

• Санкт-Петербург;
• Карелия;
• Архангельская область;
• Астраханская область;
• Калининградская область;
• Крым;
• Краснодарский край;
• Татарстан;
• Новосибирская область;
• Курганская область;
• Воронежская область;
• Тюменская область;
• Новгородская область;
• Курская область.

Для жителей этих регионов продажа квартиры ниже кадастровой стоимости почти гарантированно приводит к увеличению налога.

Грамотный расчет до заключения договора позволяет избежать неприятных сюрпризов и заранее оценить налоговые последствия сделки.