Теперь это выгоднее: инвестиции в недвижимость перетекают в офисы и отели

Рынок недвижимости в России переживает не просто коррекцию — происходит перераспределение капитала по новым правилам. По итогам первых девяти месяцев 2025-го общий объем инвестиций в сектор снизился на 20% и составил 633 млрд р. Но за этим усредненным показателем скрывается перестановка приоритетов: если вложения в жилую недвижимость рухнули почти наполовину, то в офисы и гостиницы, напротив, пошли рекордные потоки.

Инвесторы перестали верить в «безотказный» спрос на квартиры и начали смещать ставки в сторону активов, где доходность стабильна. И не просто перестали верить: они уже перешли от слов к делу, закрыв сделки на десятки миллиардов рублей в Москве и Сочи.

Конец эпохи «человейников»?

Жилой сегмент, долгое время бывший локомотивом отрасли, оказался в кризисе. Объем инвестиций в земельные участки и строительство жилья упал на 50% по сравнению с 2024 годом: с 249 до 125 млрд р. При этом даже в этих скромных вложениях львиная доля — 85 млрд — ушла не на стройку, а на выкуп участков. То есть, девелоперы не спешат возводить новые корпуса, а лишь «замораживают» активы на будущее, рассчитывая на более благоприятную конъюнктуру.

Причины понятны. Высокая ипотечная ставка (на уровне 16–17%) сделала покупку жилья в кредит дорогой, а массовый переход на семейную ипотеку не компенсировал оттока платежеспособного спроса. Люди стали чаще откладывать покупку, выбирать меньшие метражи или вовсе переходить в аренду.

В итоге рынок насытился предложениями, а скорость продаж замедлилась. Для девелопера это означает одно: запускать новый проект сегодня — значит, завтра столкнуться с высокими издержками и неопределенным спросом. Поэтому логичное решение — ждать. Или переключаться.

Офисы: дефицит как двигатель инвестиций

Парадоксально, но в условиях общего спада офисный сегмент демонстрирует рост инвестиций на 12% — до 257 млрд р. Более того, доля этого направления в общем потоке капитала выросла с 29 до 41%. Причина проста: в Москве и крупных региональных центрах наблюдается острый дефицит качественных площадей класса А и В+. За первые три квартала на рынок вышло всего 312 тыс. кв. м новых офисов — на 19% меньше, чем годом ранее.

Строительство замедлилось из-за дороговизны кредитов и роста стоимости материалов, но спрос — особенно со стороны госкомпаний, IT-холдингов и финансовых институтов — остается высоким.

На этом фоне привлекательными становятся не проекты «с нуля», а готовые объекты с ликвидной локацией и инфраструктурой. Самая громкая сделка года — покупка Т-Банком здания Центрального телеграфа на Тверской. По оценкам экспертов, цена превысила 35 млрд р.

Мосбиржа приобрела офис в «Москва-Сити» у Sezar Group за 15,6 млрд, а группа «Эталон» продала БЦ Tesla компании Asterus примерно за 8 млрд р. В сумме эти три операции составили почти четверть всех инвестиций в офисы за девять месяцев. Это не спекуляция — это стратегическое владение: банки и биржи не планируют перепродавать актив, они инвестируют в долгосрочную штаб-квартиру.

Причем 73% всех вложений пошло в уже действующие объекты, а не в строительство «с нуля». Это говорит о том, что при грамотном управлении отель в популярном регионе (Краснодарский край, Крым, Алтай, Кавказские Минеральные Воды) окупается стабильно — благодаря росту внутреннего туризма, развитию MICE-направления (встречи, конференции, выставки) и увеличению пребывания гостей.

Где деньги работают

Сдвиг в сторону офисов и гостиниц — не временное увлечение. Он отражает глубокую трансформацию экономики: если жилье — это товар для массового потребителя, то коммерческая недвижимость — это инфраструктура для бизнеса. А бизнес, особенно в условиях геополитической неопределенности и переориентации логистики, нуждается в надежных контролируемых активах.

Офис обеспечивает постоянный арендный доход (ставка в Москве класса А держится на уровне 18–22 тыс. р./кв. м в год), отель — диверсифицированный поток от разных сегментов: индивидуальные туристы, корпоративные клиенты, государственные закупки.

При этом рост идет не за счет маржинальных участников, а за счет крупных институциональных инвесторов — банков, бирж, холдингов. Они не играют на краткосрочном росте цен, а вкладывают в активы с прицелом на 10–15-лет. Их интерес — сигнал рынку: коммерческая недвижимость перестает быть «альтернативой жилью» и становится самостоятельным классом.