Выдача ипотеки на вторичку в России фактически остановилась

Ипотека на вторичном рынке жилья в России оказалась в глубоком кризисе. Еще недавно казалось, что после пандемии и периода высоких ставок ипотечный рынок восстановится, но реальность оказалась куда мрачнее.

Ситуация на вторичке: квартиры в ипотеку почти не берут

По словам топ-менеджеров крупнейших банков, выдачи ипотечных кредитов на вторичное жилье в стране фактически остановились. Если очень коротко, то ситуация такова: рыночная ипотека стала дорогим и редким продуктом. К тому же многим россиянам массово отказывают в таких кредитах.

Дмитрий Пьянов, первый заместитель председателя правления ВТБ, рассказал, почему рыночная ипотека в России стала явлением редким и дорогим. По его словам, основная проблема – это высокие процентные ставки и низкий спрос со стороны клиентов.

Ипотека – продукт “долгий”

Проблема в том, что ипотека в России – “долгий” продукт, и банкам непросто перекладывать процентный риск на плечи клиентов, как того требует закон.

Рыночная ипотека – это дорого

Показатели рыночной ипотеки сейчас стремятся к нулю. Сделки стали совсем редкими – в основном когда людям нужно разъехаться. Из-за дороговизны ипотечный продукт стал почти недоступен.

Проблема в том, что когда банковские ставки выросли, ипотечные кредиты сильно упали. Почему – и так понятно: граждане не готовы фиксировать дорогой долг на годы.

Важно понимать и то, что, даже если ставки снизятся до 10%, банки все равно будут осторожничать при выдаче ипотеки. Их сильно пугают реализации стрессовых сценариев денежно-кредитной политики ЦБ.

Ипотеку оформляют не всем

Даже если по какой-то причине человек решится на оформление кредита на вторичку, одобрят его далеко не каждому. По данным Национального бюро кредитных историй, в сентябре 2025 года одобряли лишь 39% заявок на ипотеку. Это меньше половины желающих! Отказы массовые. И хоть они не без причины, оптимизма на рынке это не вселяет.

Что ждет вторичный рынок

Во всей этой ситуации назревает вполне логичный вопрос: чего нам ждать? Ипотека на вторичке стала не только маловыгодной, но и почти недоступной. Это приводит в первую очередь к тому, что многие потенциальные покупатели попросту откладывают свои планы на покупку жилья. Сделок при этом становится все меньше.

Почти любой юрист или риэлтор скажет: введение периода охлаждения по сделкам с недвижимостью лишь дополнительно затормозит вторичный рынок. Проще говоря, в ближайшие годы в сегменте вторичного жилья будут проблемы.

Долго ли будет так

По мнению экспертов, ситуация будет такой, как сейчас, ровно до тех пор, пока государство не стабилизирует вопросы с инфляцией и приведет в норму инфляционные ожидания. Как только это случится, станет понятно, что Россия в состоянии долгий период жить при стабильно низких ставках, у рыночной ипотеки сложное будущее. В противном случае чуда ждать не стоит.

Есть ли шанс на то, что восстановление рынка будет быстрым? Пока рассчитывать на это не приходится. Увы. Инфляция и ключевая ставка Центробанка должны вернуться к комфортным для граждан уровням. До этого момента дешевой ипотеки не будет. Это говорит лишь о том, что наши соотечественники так и будут откладывать свои планы на покупку жилья до более спокойных времен.