Впервые с 2013 года: в январе зафиксирован рекорд по выдачам ипотеки

Январь 2026-го стал самым успешным месяцем для ипотечного рынка за последние тринадцать лет. Объем выданных кредитов превысил 420 млрд р. — это в 3,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Увы, но такой ажиотаж не связан с улучшением экономической ситуации или снижением ставок — напротив, он вызван срочным стремлением граждан воспользоваться условиями семейной ипотеки до их ужесточения.

С февраля вступили в силу новые требования: супруги теперь обязаны выступать как созаемщики, а дети должны быть зарегистрированы по тому же адресу, что и родители. Эти изменения спровоцировали массовый поток заявок в декабре и январе, создав беспрецедентный пик.

Семейная ипотека как главный драйвер

Подавляющая часть январского объема — около 78% — пришлась именно на льготные программы, в первую очередь на семейную ипотеку. Только в Сбере по ней было выдано более 240 млрд руб. Это свидетельствует о том, что граждане целенаправленно стремились оформить кредит до вступления новых правил.

Многие, кто еще колебался в конце прошлого года, приняли решение в последний момент. Другие, уже начавшие оформление, ускорили процесс, чтобы уложиться в старые условия. В результате сформировался уникальный «январский всплеск», который не имеет аналогов даже в сезонно сильных месяцах вроде мая или сентября.

Новые правила и барьеры

Изменения значительно усложняют доступ к льготной ипотеке. Требование о совместном участии супругов в кредите исключает возможность оформления займа на одного из партнеров, что особенно критично в случае неравного дохода или плохой кредитной истории. Условие об обязательной регистрации детей по тому же адресу создает дополнительные бюрократические препятствия, особенно для семей, проживающих временно или в арендованном жилье.

Эти меры, направленные на повышение надежности заемщиков, одновременно сужают круг потенциальных участников программы. В сочетании со снижением компенсации банкам — с 2,5 до 2 процентных пунктов для многоквартирных домов — они снижают мотивацию финансовых организаций активно продвигать льготные продукты.

Ожидаемое падение

Участники рынка единодушны: после январского пика следует резкий спад. Уже в феврале–марте выдача по льготным программам может сократиться на 40–50% и более. Причина проста: значительная часть отложенного спроса была реализована, а новых клиентов новые условия отпугивают.

Банки фиксируют, что поток заявок резко снизился. Те, кто не успел в январе, теперь вынуждены либо отказываться от покупки, либо искать альтернативы — чаще всего на вторичном рынке, где можно воспользоваться рыночной ипотекой, несмотря на высокие ставки.

Рыночная ипотека: высокие ставки как тормоз

Средняя ставка по рыночным программам остается на уровне 20 процентов. Такой уровень все еще считается неподъемным для большинства заемщиков. Эксперты отмечают, что психологический порог находится в районе 17–18%, и пока ключевая ставка ЦБ сохраняется на уровне 16%, достижение комфортных условий маловероятно.

Тем не менее, спрос на вторичное жилье растет. Разница в цене между новостройками и вторичным рынком настолько велика, что многие готовы переплатить по процентам, чтобы сэкономить на стоимости квадратного метра. Планируется, что в будущем такие кредиты будут рефинансированы при снижении ставок.

Чтобы ставка по ипотеке достигла комфортного уровня, ключевая должна опуститься до 10%. Однако в условиях роста инфляции, вызванного налоговыми изменениями, такого сценария до конца года не предвидится. Банки, в свою очередь, сохраняют консервативный подход к оценке заемщиков, что дополнительно ограничивает доступность кредитов.

Заключение: рекорд как прощание с легкими деньгами

Январский рекорд — не признак роста рынка, а последний всплеск перед его сжатием. Он отражает не уверенность граждан в завтрашнем дне, а страх перед ужесточением условий. После того как льготные программы станут менее доступными, а рыночные ставки останутся высокими, ипотечный рынок вступит в фазу стагнации.

Для государства это означает необходимость пересмотра подходов: либо дальнейшего субсидирования, либо создания условий для реального снижения стоимости заемных средств. Пока же январь две тысячи двадцать шестого года останется в истории как месяц, когда сотни тысяч семей оформляли ипотеку в погоне за выгодой. И делали они это не потому, что могли получить кредит под очень и очень выгодный процент, а потому, что завтра уже возможностей станет в разы меньше.